דונם
נדל"ן ופיננסים
הערכת שמאי לפני משכנתא
הערכת שמאי למשכנתא
מהי הערכת שמאי למשכנתא ומה היא כוללת?
בקשה לקבלת משכנתא, מחייבת את המבקש לפנות אל שמאי משכנתא מתוך רשימה של שמאי מקרקעין מאושרים הניתנת על ידי הבנק המלווה. הערכת שמאי למשכנתא, כוללת את בדיקת תקינותו של הנכס שעבורו מבקש הלווה את המשכנתא הן ברמה הפיזית והן ברמת הרישום המשפטי, שעבודים ומשכונים קיימים של הנכס, חריגות בנייה בנכס וביצוע הערכה של שוויו בהתאם.
שוויו של הנכס בהתאם להערכה שביצע שמאי המקרקעין המוסמך מטעם הבנק, להבדיל ממחיר הנכס אשר נקוב בחוזה, יהיה זה שישפיע על גובה המשכנתא ואחוזי המימון שיאושרו על ידי הבנק. אף על פי כן, הבנק בכל זאת יסתמך על המחיר הנקוב בחוזה המכירה, במקרים שבהם הערכת השמאי את הנכס עולה על מחיר החוזה. למשל, כאשר רכשתם נכס ששוויו עומד על 1,300,000 ₪, והערכת השמאי את הנכס עומדת על סכום של 1,500,000 ₪. כמו כן, נציין שקיים חריג במחיר למשתכן, שם תמיד הערך הקובע יהיה זה הגבוה מבין השניים.
המטרה של שמאות דירה למשכנתא ברורה, והיא לוודא כי שוויו של הנכס המשועבד תואם את מחיר הרכישה בחוזה ובכך ישנה בטוחה אמיתית לכספו של הבנק. במקרים שבהם הלווה לא עמד בתנאי המשכנתא ותחת קיומם של תנאים מסוימים, הבנק רשאי לעקל את הנכס המשועבד, למכור אותו ולהחזיר לעצמו את יתרת החוב הנותר. לאור כך, שמאות למשכנתא מפחיתה את הסיכון שנושא בו הבנק ומבטיחה כי תנאי המשכנתא שינתנו יהיו בהתאם למצבו האמיתי של הנכס.
מה הוא השלב שבו עורכים שמאות למשכנתא?
הערכת שמאי למשכנתא תתבצע ברוב המקרים לאחר שנתקבל על ידי הבנק אישור משכנתא, נחתם חוזה רכישה ונחתמה המשכנתא בבנק. במקרים אלה, הבנק יספק ללווה רשימת שמאים מוסמכים ועליו יהיה לתאם עם אחד מהם פגישה בנכס. הלווה הוא שיישא בתשלום בגין הערכת השמאי, שלרוב יהיה המחיר מפוקח על ידי הבנק.
במקרים אחרים, השמאות תתבצע קודם לחתימה על חוזה הרכישה של הנכס ובטרם נחתמה משכנתא בבנק מסוים. שמאות מקדימה מומלצת במקרים שבהם מדובר בנכס שיש בו חשש לחריגות או חריגות בניה או כאשר הלווה מבקש משכנתא במימון מקסימלי (כ-75% מערך הנכס).
האם ניתן להשיג על הערכת שמאי לפני משכנתא?
ככלל, לא ניתן לערער על הערכת שמאי לפני משכנתא והמלצתו תהיה האחרונה והקובעת לעניין גובה המשכנתא שתינתן. יחד עם זאת, במקרים חריגים שבהם קיים פער גדול בין מחיר רכישת הדירה או מחירן של דירות דומות באזור, לבין הערכת השמאי, יתכן שניתן יהיה לסטות מהכלל ולערער על הערכת השמאי מטעם הבנק. כאשר מאושר הערעור על החלטת השמאי, נדרש הלווה לספק הערכה על ידי איש מקצוע נוסף.
דונם הוא משרד בוטיק המתמחה בעולם הנדל"ן ועוסק בנישות מגוונות בתחום. בין שירותי המשרד: משכנתא חדשה, משכנתא לכל מטרה, מחזור משכנתא, משכנתא לגיל השלישי, משכנתא לנכס מסחרי ועוד. המשרד פועל על פי מודל "ONE STOP SHOP" המאפשר מענה מלא במקום אחד. לקבלת מידע נוסף בקרו בכתובת http://dunamreal.com/ או צרו קשר בטלפון מספר 04-6055755 או באמצעות המייל office@dunamreal.com.