כמה הון ראשוני צריך למשכנתא

​

​על רקע עליות המחירים העקביות, השינויים בריבית, והתמורות בעולם שמשפיעות על מחירי השינוי, הדלקים ועל מדיי תשומות הבנייה- המציאות מראה כי ההערכות שנחוצה בימינו לרכישת דירה או בית- משתנה.

על מנת להימנע מסיכונים פיננסיים מיותרים ובכדי להיות מסוגלים באמת להתמודד עם כל הפתעה שלא תגיע, לאורך הדרך הארוכה ולעיתים גם המפותלת של החזר משכנתא- אפשר וכדאי להיערך מבעוד מועד. תכנון מוקדם, בעיקר בסוגיות של משכנתא הוא המפתח לחיים מאושרים ועשירים. תכנון מוקדם מתחיל , בראש ובראשונה, עם הבנה מעמיקה ושורשית של כמה הון עצמי צריך בשביל משכנתא באמת בימינו.
 

המדריך לרוכש הדירה - כמה הון עצמי צריך למשכנתא לרכישת דירה ?

אחת מהשאלות החשובות שאנו שואלים את עצמנו בנוגע למשכנתאות היא כמה הון עצמי צריך למשכנתא. כמה הון צריך למשכנתא הוא אלמנט חשוב והכרחי ביותר בנוגע להבנה הבסיסית שלנו טרם אנחנו בונים למעשה את המשכנתא שלנו. בכדי לחשב כמה סכום התחלתי צריך למשכנתא יש לקחת בחשבון מספר פרמטרים חשובים כדוגמת עלות הדירה, מיסים, שיפוצים שיהיה בהם צורך ואיזה סוג דירה אנחנו רוכשים. על מנת להבין כמה אחוז הון עצמי צריך בשביל לקבל משכנתא במציאות דינמית, ריכזנו עבורכם את כל הפרטים שחשוב להכיר ולהבין.

​

​

כיצד נחשב כמה הון ראשוני אנחנו זקוקים לשם רכישת הדירה ?

טרם אנחנו בודקים כמה הון ראשוני יש לנו ומה גובה המשכנתא אותה נוכל לקבל, עלינו לבדוק כמה הון ראשוני צריך לשם רכישת הדירה. לצד עלות הדירה, שהינה ההוצאה העיקרית בעת רכישת הדירה, ישנן הוצאות רבות נוספות שמעלות את ההון העצמי בו נצטרך להחזיק. ההוצאה השנייה בגודלה לרוב בעת רכישת דירה היא מס הרכישה אשר עומד בין 0 ל-10% מהמחיר של הדירה. לצד אלה, ישנם תשלומים נוספים כמו תשלום למתווך (אם היה שימוש בשירותי מתווך), תשלום לעו"ד, שיפוץ הדירה, הובלה וריהוט לדירה החדשה. כל אלה צריכים להילקח בחשבון כאשר אנחנו מחשבים כמה הון ראשוני צריך למשכנתא ולעלויות הנוספות שכרוכות ברכישת נדלן בישראל. 

 

בעוד שהנטייה הראשונית לחשוב על הון עצמי למשכנתא כאחוז מהמחיר הנקוב כשנתפס כנתון קבוע, בפועל ובטח כשקונים דירה "על הנייר", החישוב של ​כמה הון צריך למשכנתא חייב לקחת בחשבון עלויות משתנות, כמו מדד תשומות הבנייה, ובמציאות הנוכחית גם את השפעת האינפלציה.

​

כמה אחוז מימון צריך למשכנתא ומה הוא אחוז ההון העצמי שצריך עבור קבלת משכנתא?
הון עצמי לא חייב להיות כסף פרטי שהבאנו מהבית וגם הוא יכול להיות מגויס במינוף, כמו המשכנתא עצמה, כלומר במימון חיצוני. בין אם באמצעות קבלת מתנה מההורים, הלוואה מהדודה, מהבנק או מגוף חוץ בנקאי את המזומן שיש ברשותכם כהון עצמי ניתן למנף ולהגדיל בדרכים שונות. כמובן שכשמחשבים כמה הון התחלתי צריך למשכנתא צריך לקחת בחשבון כמה יעלה המינוף להון עצמי, כלומר מה תהיה גובה הריבית וכמה זה יעלה בפועל.

 

לבנק ישראל ישנן הגבלות על נטילת משכנתאות אשר למעשה קובעות כמה הון עצמי צריך כדי לקחת משכנתא כאשר הסכום הזה מהווה שעור מסוים מעלות הנכס. בנק ישראל למעשה מגביל את הגובה של שיעור הלוואת המשכנתא כנגזרת של מחיר הדירה שאתם רוכשים. על כן, כדי להבין כמה אחוז הון עצמי צריך למשכנתא, יש להבין איזה סוג דירה נרכשת. לדירה יחידה יש צורך בלפחות 25% אחוז הון עצמי, דירה חליפית עבור משפרי דיור מצריכה לפחות 30% הון עצמי, דירה המיועדת להשקעה מצריכה לפחות 50% הון עצמי. במקרה חריג, כדוגמת דירות מחיר למשתכן, יכול להיות מימון של 90% או אפילו יותר ועל כן ההון העצמי יהיה לעיתים לא גבוה מ-100,000 ₪.