דונם ייעוץ משכנתאות שמאות.png

שמאות בתהליך משכנתה

כחלק מתהליך ביצוע משכנתה הבנק יבקש מאיתנו להזמין שמאי.
השמאי יגיע לבקר בנכס, יבדוק את מצבו הפיזי והמשפטי ולאחר מכן יקבע הערכת שווי.

מדוע הבנק בכלל מבקש שמאות?

הרי חתמתם על חוזה בו סיכמתם את מחיר העיסקה,  ואתם בטח יודעים טוב יותר מכולם מה שווי הנכס. הרי עשיתם בדיקה של המחירים בשכונה, בדקתם את הנכס מכל כיוון אפשרי, המתווך נשבע לכם שזה מחיר מציאה ולבסוף גם ניהלתם מו"מ קשוח וברוב המקרים אפילו השגתם עיסקה, שהיא מתחת למחיר השוק. 

 

אז זהו... שלא..

תפקידו של השמאי הוא לבדוק את שווי הנכס העדכני של הבית, נכון למחירי השוק הנהוגים באותה עת ובהתאם למצבו הנוכחי. הוא יעשה זאת כאשר יש ברשותו ידע מקצועי נרחב שהוא צבר עם השנים ועל סמך פרמטרים שונים שהוא מכניס אל תוך החישוב, כגון: מחיר למטר בעסקאות דומות, מיקום הנכס, קומה, כיווני אוויר, חניה, חריגות בניה (במידה ויש). 
כך שהקביעה שלו מקצועית ומבוססת, ולכן טבעי שהבנק יסמוך עליו יותר ועליכם פחות.
בנוסף לכך, על השמאי לציין בשומה, לא רק את שווי הנכס כיום אלא מה שווי הנכס למימוש מהיר וכמו כן מהו ערך הכינון של הנכס, כלומר כמה יעלה לשקם את הנכס במקרה של הרס מוחלט. 

 

מימוש מהיר 

מדובר על סיטואציה שבה אתם או הבנק נאלצים למכור את הנכס במהירות ולא בנחת. במצב כזה אין לכם את כל הזמן שבעולם ולכן תצטרכו להתגמש משמעותית לגבי המחיר ולמכור את הנכס הרבה פחות משוויו בפועל.
סיטואציה שכזו עלולה לקרות כאשר אתם לא עומדים בתשלומי המשכנתה במשך תקופה,  
והבנק נכשל בניסיון להסדיר מולכם את החוב. לכן הבנק יאלץ לממש את הנכס.

שלא תטעו, הבנקים ממש לא רוצים להיות בסיטואציה הזו, הם יעשו הכל כדי להימנע ממצב כזה. לכן הבנק ירצה למכור את הנכס, להחזיר לעצמו את החוב, את היתרה ככל שתישאר הוא יעביר לכם. מכיוון שהבנק רוצה את כספו בהקדם הנכס יימכר בהליך מהיר וזו הסיבה שהשמאי מתייחס לכך בשמאות.

 

מה בודק שמאי בהפניה של בנק?

בהפניה של בנק, שמאי בודק את כל המידע שנדרש לבנק על מנת לוודא שהנכס תקין ושיש בטוחה אמיתית לכסף של הבנק.

  • תקינות של הנכס ברמה הפיזית.

  • תקינות הרישום המשפטי של הנכס.

  • חריגות בנייה.

  • שעבודים ומשכונים של הנכס.
     

לאחר שהשמאי מסיים את הבדיקות הנ"ל הוא עורך את השומה ושולח אותו ישירות לבנק.
ברוב המקרים אם תבקשו העתק שומה מהשמאי הוא לא ימסור לכם אותה, אבל אם תבקשו מהבנק, הוא חייב למסור לכם העתק מהשומה שביצע השמאי.

 

הערכת שמאות בהפניית בנק שונה ממחיר החוזה

חשוב לדעת שהבנק, כמנהל סיכונים, יסתמך על המחיר הנמוך שבין הערכת השמאי לבין מחיר החוזה. כלומר, במצב בו רכשתם נכס שהשווי שלו הוא 1,200,000 ש"ח והשמאי העריך את הנכס בשווי של 1,100,000 ש"ח, אזי מבחינת הבנק הוא מתייחס ל-1,100,000 ש"ח בלבד. אותו הדבר גם במצב הפוך, במידה והשמאי העריך את הנכס בסכום גבוה יותר מסכום הרכישה, הבנק יסתמך על המחיר הנמוך מבין שניהם כלומר על הסכום בחוזה הרכישה.

 

כמה עולה שמאות בהפניה דרך הבנק?

שמאות עולה לרוב בין 450 ש"ח ל-1,200 ש"ח.

באיזה שלב בדרך כלל מזמינים את השמאי?

ברוב המקרים, אנשים מזמינים את השמאי לאחר שהם כבר חתמו על החוזה ולאחר ניהול המשא ומתן עם הבנקים על המשכנתה. במצב כזה, הבנק בו תיקחו את המשכנתה יוציא לכם רשימת שמאים שעימם הוא עובד. אתם תצטרכו לבחור שמאי מתוכה ולהזמין אותו. שימו לב שאתם משלמים על השמאות ולא מקבלים אותה אליכם. היא מופנית לבנק הרלוונטי ונשלחת ישירות לשם.
 

האם ניתן להעביר את השמאות לבנק אחר?

כן! לאחר שקיבלתם שמאות שבוצעה על ידי שמאי שנמצא ברשימת שמאים של בנק מסויים ובכפוף להפניה שקיבלתם, תוכלו לבקש מהשמאי להפנות את השמאות לבנק אחר. לרוב, השמאי יבקש תוספת תשלום בגין עבודת ההסבה, אך מדובר בסכום שולי שהוא נמוך יותר משמאות חדשה. 

 

באילו מקרים שמאות נמוכה ממחיר החוזה עלולה ליצור לנו בעיות?

  • בנקים יכולים לתת מימון לדירה יחידה עד גובה של 75% ממחיר הרכישה/שמאות. במצב בו אתם לוקחים משכנתה בסך 75%, והשמאות תהיה נמוכה ממחיר החוזה אתם עלולים להיות בבעיה מאד גדולה. תצטרכו להביא יותר הון עצמי מהבית. לדוגמא: רכשתם נכס בשווי 1,200,000 ש"ח ואתם מבקשים מהבנק מימון של 75%, כלומר משכנתא בשווי 900,000 ש"ח. ההון העצמי שתצטרכו להביא הוא 300,000 ש"ח. עכשיו השמאי (בהפניה של הבנק) העריך את הנכס ב-1,100,000 ש"ח. הבנק יוכל לתת לכם משכנתה של 75% מהערך הנמוך, כלומר משכנתא של 825,000 ש"ח, ואתם תצטרכו להשלים את היתרה בסך 375,000 ש"ח. כלומר עוד 75,000 ש"ח בנוסף ל-300,000 הראשונים.

  • כאשר סיכמנו עם הבנק על משכנתה, הבנק בדק כבר בהתחלה באיזו מדרגת מימון אנו נמצאים. כלומר כמה אחוז מהעסקה הוא מממן. יש כאמור 3 מדרגות, הראשונה עד 45% מהעסקה, השנייה היא 45%-60% מעסקה והשלישית מעל 60% מהעסקה. ככל שמדרגת אחוז המימון גבוהה יותר, התנאים שלכם יהיו יקרים יותר. במידה ושמאי העריך את הנכס בפחות, אתם עלולים להיות בסיכון של לעבור מדרגת מימון ואז הבנק ישנה לכם את התנאים (לרעה) משום שאתם עולים לו יותר כסף.

שמאות מוקדמת

בניגוד למקרים הנ"ל בו הזמנו את השמאי לאחר חתימת החוזה ולאחר שסגרנו עם הבנק את תנאי המשכנתה, ניתן לבצע גם שמאות מוקדמת. כלומר טרם שחתמנו על החוזה, אתם יכולים להזמין שמאי מטעמכם שיבדוק את הדברים הנ"ל ויתן לכם הערכה.
 

מדוע צריך בכלל שמאות מוקדמת?

במקרים בו אתם נמצאים באחוז מימון גבוה (75%) וכל שקל מימון חשוב והכרחי, או במקרים בהם אתם חוששים ממצבו של הנכס (לדוגמא יש בו חריגות בנייה או בעיות רישום), או שאתם לא סגורים על השווי האמיתי של הנכס ורצים "קלף" לטובת המו"מ, רצוי להזמין שמאי שיבצע שמאות מוקדמת טרם ביצוע העסקה.
 

שימו לב:   שמאות מוקדמת היא מקיפה יותר מהשמאות הנדרשת לבנק ועולה גם הרבה יותר כסף,
מחירה ינוע בדרך כלל בין 2,000 ל-3,500 ש"ח בתוספת מע"מ, אך בדרך כלל המחיר כולל כבר הסבה לבנק בו תקחו את המשכנתה.

אם החלטתם לבצע שמאות מוקדמת, תשאלו את השמאי באיזה בנקים השמאות שלו מקובלת. בשמאות מוקדמת הבנק אינו חייב לקבל את השמאות, אם השמאי שביצע אותה אינו מופיע ברשימות הבנק. לכן רצוי לקחת שמאי שמקובל על כמה שיותר בנקים. אחרת זה עלול להגביל אתכם בניהול המשא ומתן או שתצטרכו לקחת שוב שמאי בעתיד מטעם הבנק, ולשאת בעלות כספית נוספת ולהסתכן בשמאות נמוכה יותר ממה שקיבלתם.

 

המלצה שלי: נסגרתם על נכס, אתם כבר במו"מ על הנכס, השהו רגע את המו"מ והזמינו שמאי שיבצע שמאות מוקדמת.
עדיף לשלם סכום גבוה לשמאי מאשר אחרי זה להביא הון עצמי גדול הרבה יותר לעסקה, או חס וחלילה, להסתכן בביטול עסקה!

 

הכותב הינו שמאי מקרקעין ויועץ משכנתאות.