הערכת שמאי לדירה כוללת מגוון בדיקות מקיפות, ביניהן בדיקה של זכויות הבנייה הקיימות בנכס; בדיקה של מצבו המשפטי של הנכס, ובכלל זה בדיקה של הנכס בטאבו לצורך זיהוי קיומם של עיקולים ושעבודים אפשריים על הדירה, בדיקה מי הוא הבעלים החוקיים של הדירה, בדיקת קיומו של תקנון לבניין המשותף וקיומם של כללים הנוגעים לרכוש המשותף ועוד; בדיקת מצבו הפיזי של הנכס, לרבות מתי נבנה והאם קיימים ליקויים; בדיקת מיקומה של הדירה ושל אופי האזור שבו היא נמצאת, לרבות קיומם של מפגעים סביבתיים בסמוך לנכס (אנטנות סלולריות, מפגעי זיהום סביבתיים ועוד); בדיקה של היתרי הבנייה וקיומן של חריגות בניה בהתאם; בדיקת היטלים ומיסים על הנכס (מס שבח, מס רכישה והיטלים נוספים).

​

הדו"ח שמפיק שמאי המקרקעין בסופו של התהליך, מפרט את הממצאים שאליהם הגיע ותחשיב שווי הנכס ומהווה מסמך משפטי, שניתן לעשות בו שימוש אל מול גורמים רשמיים. 

​

במספר לא מבוטל של מקרים, במהלך בדיקת השמאות מתגלות בעיות שונות במקרקעין הנסתרות מן העין, כמו בעיות מיסוי, שעבודים קיימים, בנייה בלתי חוקית וגורמים נוספים שמובילים לירידה בערכה של הדירה לעומת זה שנדרש מצד בעליה. לפיכך, בדיקת שמאי לדירה מהווה חלק חשוב בתהליך הרכישה או המכירה של הנכס ואף על פי שהיא דורשת הוצאת משאבים נוספים, רצוי לא לוותר עליה.