דונם
נדל"ן ופיננסים
משכנתא הפוכה תנאים
מה זה אומר משכנתא הפוכה
את נושא המשכנתא אתם מן הסתם מכירים, כלומר את האפשרות לקבל מהבנק הלוואה לצורך קניית הדירה או הבית הפרטי, עם החזרים חודשיים נושאי ריבית. יחד עם זאת, מה שפחות מוכר לציבור הישראלי הינו משכנתא הפוכה למבוגרים, מגיל 60 ומעלה, שאותה ניתן לנצל למגוון מטרות – כולל סיוע ברכישת הדירה החדשה לילדים. בשורות הבאות יוסבר מה זה אומר משכנתא הפוכה, ממי ניתן לקבל אותה, מהו התהליך ולמה כדאי לשים לב, מהם היתרונות והחסרונות של המהלך, ועוד.
המשמעות של משכנתא הפוכה
מי שרוצה להבין מהי משכנתא הפוכה צריך 'להפוך' את ההסתכלות הרגילה. אם במשכנתא רגילה מקבלים הלוואה לצורך קניית נכס, הרי שבמשכנתא הפוכה מקבלים הלוואה כנגד שעבוד של נכס קיים, הרשום על שם הלווה. כלומר, בעוד שבמשכנתא רגילה הכספים מיועדים אך ורק לרכישת הדירה, הרי שכאן אפשר להשתמש בכספים לכל מטרה נדרשת, בין אם מדובר בסיוע לילדים בלימודים אקדמיים, בצרכים רפואיים, בשדרוג איכות החיים בעשורים המתקדמים, בסיוע לילדים בהוצאות המחייה או בגיוס ההון העצמי לדירה משלהם, וכן הלאה.
אגב, האפשרות של סיוע לילדים ברגישת דירה (משכנתא הפוכה לצעירים, אבל דרך ההורים), נעשית יותר ויותר פופולארית ככל שמחירי הדיור עולים. אכן, ההון העצמי הממוצע שכבר עומד היום על מאות אלפי שקלים, אינו מצוי בכיסוי של כל אחד, ובוודאי כאשר ישנם כמה ילדים. על כן, משכנתא הפוכה מהווה דרך טובה לגיוס סכום כסף גדול המוענק לילדים להגדלת ההון העצמי. עם זאת, כאמור, מדובר בהלוואה לכל מטרה וצורך.
כדי להשלים את התשובה לגבי מה זה משכנתא הפוכה, יצוין כי בעלי הנכס אינם צריכם לעזוב אותו. כלומר, שעבוד הנכס מאפשר את קבלת ההלוואה בעוד בעלי הדירה ממשיכים לחיות בה את חייהם, או להשכיר אותו, לבצע שיפוצים וכדומה. עם זאת, ככל שמדובר בסכומים גדולים, יש לזכור כי אין זה פשוט להחזירם בתקופת החיים של לווה מבוגר. על כן, במרבית המקרים ההחזר המלא יתבצע בעת פטירת הלווה האחרון (אז על היורשים להחזיר את הכסף כעבור שנה מהפטירה), בעת מכירת הדירה או בעת מעבר לדיור מוגן. בכל מקרה, המשמעות היא שהדירה כבר לא תהיה בבעלות המשפחה.
איזה סכום ניתן לקבל וכיצד מחזירים אותו
אחרי שהסברנו משכנתא הפוכה מהי, ניתן להיכנס קצת יותר לעובי הקורה. ראשית, לגבי הסכומים שניתן לקבל, הם נעים בין 15% מערך הנכס ועד ל- 50% (בהתאם להערכת שמאי מטעם הגוף המלווה), כאשר תקרת הסכום עומדת על 1.8 מיליון ₪. בתוך כך, קיים קשר ישיר בין גיל הלווה ובין שיעור ההלוואה מערך הנכס, כאשר ככל שהגיל יותר מבוגר כך אחוז ההלוואה עולה. ראוי להדגיש שכמו בכל הלוואה, גם כאן קיימות כמובן ריביות, שלקוב הינן נוחות יותר מאשר הנהוג בהלוואות רגילות.
בכל מקרה, חשוב מאוד להיוועץ עם גורם מקצועי שיסביר ביתר פירוט לגבי משכנתא הפוכה - מה זה, מהן אפשרויות ההחזרים, מהי המשמעות הפיננסית, ועוד. למשל, לגבי ההחזר קיימות מספר אפשרויות. ראשית, אפשר כאמור להחזיר את המשכנתא על ידי מכירת הדירה בכל עת, וללא 'קנסות' על יציאה מוקדמת לפני תום תקופת ההלוואה. שנית, אפשר לפרוע את הסכום בתום תקופת ההלוואה וללא החזרים חודשיים, או במילים אחרות להחזיר בפעם אחת (על ידי מכירת הנכס בתום התקופה) את כל הסכום. ואפשרות נוספת היא לוותר על קבלת הסכום הגדול ולבחור בקצבה חודשית על חשבון שעבוד הדירה, כאשר במקביל קיימים החזרים חודשיים.
האם כולם יכולים לקבל משכנתא הפוכה?
יש עבור משכנתא הפוכה תנאים בסיסיים ברורים, שלעיתים גם משתנים בין הגורמים המלווים שיכולים להיות בנקים למשכנתאות וחברות ביטוח. קודם כל, לא בכדי היא נקראת משכנתא הפוכה לפנסיונרים, מכיוון שרק אנשים מגיל 60 ואילך יכולים לקבל אותם. וכמובן, עליהם להיות בעלי נכס שיכול להוות בטוחה להלוואה, כאשר השווי המינימאלי יכול לנוע בין חצי מיליון למיליון שקלים (בהתאם לתנאי הגורם המלווה). בנוסף, קיימים גופים הנותנים הלוואות רק מסכום מסוים (כגון רבע מיליון ₪) ולכן ייתכן מצב בו השילוב בין שווי הנכס ושיעור ההלוואה אינו מגיע לסכום המינימלי.
יש לציין כי בניגוד למשכנתא רגילה, כאן אין צורך בהצגת ביטחונות כלכליים, לרכוש ביטוח חיים, לחתום על הצהרת בריאות או להציג ערבות בנקאית. עם זאת, מה שכן נבדק הוא האם אין ללווה מחויבות פיננסיות גדולות אחרות, דהיינו הלוואות משמעותיות. במידה שיש כאלו, הסכום המתקבל מהמשכנתא ההפוכה חייב לכסות תחילה את ההלוואות, ורק לאחר מכן אפשר להשתמש בו למטרות הרצויות. בנוסף, יש להחתים את ילדי הלווה על מסמך המצהיר על מודעות ללקיחת ההלוואה. זהו נושא חשוב מאוד, ובהחלט חשוב לשתף את הילדים במהלך, מאחר שלרוב הדירה תימכר בסופו של דבר, וסכום ההחזר אינו נמוך עקב אפקט הריבית דה ריבית.
מעבר לכך, כאשר ניגשים אל הגוף המלווה, יש לצרף גם מסמכים כגון אישור זכויות על הנכס מלשכת המקרקעין או נסח טאבו, אישור הוצת רישום משכנתא וחיווי אשראי, דוח לסקירת יתרת סילוק משכנתא על הנכס (במידה ועוד יש משכנתא), ועוד.
היתרונות והחסרונות העיקריים של משכנתא הפוכה
אם כן, היתרונות המרכזיים של משכנתא הפוכה הם שניתן לקבל סכומים משמעותיים לכל מטרה, בלי שצריך לעזוב את הדירה, בלי בדיקות כלכליות משמעותיות ולפי המסלול הנבחר – גם בלי החזרים חודשיים. אין ספק שמדובר באפשרות שכדאי לשים לב אליה, אך מהצד השני יש ללקיחת משכנתא הפוכה חסרונות שצריך להיות ערים אליהם.
חסרונות משכנתא הפוכה מתחילים בעצם העובדה שלוקחים הלוואה לא קטנה על חשבון הדירה, מה שבהחלט יכול להוביל לאורך זמן לאיבוד הנכס המשפחתי. כמו כן, יש לשים לב לאחוזי המימון שאינם גבוהים במיוחד. אם ניקח למשל דירה בשווי 2 מיליון ₪ שעליה מקבלים הלוואה בסך 20%, הרי שהסכום הכולל הוא 400 אלף ₪. לא מעט, אבל לא תמיד מספיק על מנת לסייע לילדים בהון העצמי לדירה משלהם.
ההלוואה מגיעה כאמור עם ריביות (ואפקט ריבית דה ריבית) העשויות להביא לכך שסכום ההחזר הסופי יהיה אף פי שניים מסכום ההלוואה המקורי, ביחד עם ההצמדה למדד המחירים לצרכן, והוצאות על פתיחת התיק ודמי הניהול. מעבר לכך, במקרה הבעייתי שבו לא ניתן להחזיר את ההלוואה, הרי שהלווים או יורשיהם יגלו שהגורם המלווה מינה כונס נכסים, מה שעלול להוביל למחיר נמוך משמעותית מערך הנכס בשוק. מהצד השני, עשויות להיות אפשרויות מימון וגיוס כספים משתלמות ונכונות יותר, הן באחוזי המימון והן בגובה ההחזר.
עקב הסיבות הללו ונוספות, חשוב מאוד לפנות אל גורם כחברתנו המתמחה בפתרונות מימון נדל"ן, על מנת לבחון את המשמעויות ואת האפשרויות הנוספות לגיוס כספים. לפרטים נוספים בנושא ולקבלת ליווי מקצועי, הנכם מוזמנים לפנות אל דונם נדל"ן ופיננסים בטלפון 04-6055755, במייל office@dunamreal.com או דרך האתר.